Αρχές Μαρτίου 2024, το ΤΑΙΠΕΔ δημοσίευσε πρόσκληση υποβολής προσφορών για την πώληση και μεταβίβαση κυριότητας, αναφερόμενη ως αξιοποίηση, του Camping Αγ. Τριάδας (Δήμος Θερμαϊκού), παρά το γεγονός ότι ακόμη δεν έχει εγκριθεί το Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) και η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) του ΕΣΧΑΔΑ, που είναι ήδη γνωστά από τα τέλη του 2022.
Σκοπός της μελέτης του ΕΣΧΑΔΑ, είναι η άρση της λειτουργίας της περιοχής ως «αστικό κενό», ο καθορισμός του χωρικού προορισμού και της απόδοσης βιώσιμης επενδυτικής ταυτότητας στο ακίνητο, η αύξηση του δημοσιονομικού οφέλους, η εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος, η προώθηση ενός μοντέλου αειφόρου ανάπτυξης που συνδυάζει και υιοθετεί τις αρχές της κυκλικής οικονομίας, της κοινωνικής ευημερίας σε τοπικό και υπερ-τοπικό επίπεδο.
Στο σχήμα 1 παρουσιάζεται η περιοχή που συμπεριλαμβάνεται στο ΕΣΔΑΧΑ 2022, αποτελούμενη από: (α) τη Ζώνη Ι, «Παραθεριστικό – Τουριστικό Χωριό», 101.924,61 τ.μ. (πορτοκαλί χρώμα), με επιτρεπόμενες χρήσεις: παραθεριστική κατοικία, ξενοδοχεία, αθλητικές εγκαταστάσεις, spa, εγκαταστάσεις εστίασης και αναψυχής, εμπορικά καταστήματα και συνολική δόμηση 20.384,92 τ.μ. Σε αυτήν συμπεριλαμβάνεται και χώρος για σχολικό συγκρότημα,
(β) τη Ζώνη ΙΙ, «Τουρισμός – Αναψυχή», 37.053,74 τ.μ. (μωβ χρώμα), με επιτρεπόμενες χρήσεις: τουριστικά καταλύματα, ειδικές τουριστικές υποδομές (συνεδριακά κέντρα, γήπεδα γκολφ, υδροθεραπευτήρια κλπ.), τουριστικοί λιμένες, κατοικία, εμπορικά καταστήματα, χώρους συνάθροισης κοινού, εστίαση, αναψυκτήρια, κέντρα διασκέδασης, στάθμευση, ελικοδρόμιο και συνολική δόμηση 7.410,75 τ.μ., και
(γ) τη Ζώνη Προστασίας (δασική έκταση), 22.478,49 τ.μ. (πράσινο χρώμα), που βρίσκεται νότια του δρόμου Θεσσαλονίκης-Μηχανιώνας.
ΣΧΗΜΑ 1: ΕΣΧΑΔΑ-2022
Αντίστοιχος διαγωνισμός είχε προκηρυχθεί και παλαιότερα, με βάση μελέτη ΕΣΧΑΔΑ του 2013 (Σχήμα 2), που όμως κηρύχθηκε άγονος, γιατι το τίμημα κρίθηκε ως μη ικανοποιητικό.
ΣΧΗΜΑ 2: ΕΣΧΑΔΑ-2013
Στο ΕΣΧΑΔΑ 2013 η προς «αξιοποίηση» περιοχή ήταν 124 στρέμματα περίπου, με δόμηση 24,7 στρέμματα και χωρίς το τμήμα νοτιότερα του δρόμου Θεσσαλονίκης-Μηχανιώνας. Στο τωρινό ΕΣΧΑΔΑ 2022 η έκταση, που θα πωληθεί, φτάνει τα 161,5 στρέμματα, μεγαλύτερη κατά 37,6 στρέμματα, δηλαδή αύξηση 30,4%. Και δομήσιμη έκταση αυξάνεται από 24,7 στρέμματα σε 27,8 στρέμματα, δηλαδή αύξηση 12,3%.
Σύμφωνα με νομοθετική αλλαγή (ν. 4804/2021), που έγινε στον ιδρυτικό νόμο του ΤΑΙΠΕΔ, προστέθηκε ότι «Κατά την επιδίωξη του σκοπού του Ταμείου, λαμβάνεται μέριμνα για τη συμβολή του στην επίτευξη των στόχων της Ευρωπαϊκής Πράσινης Συμφωνίας και των 17 Παγκόσμιων Στόχων για τη Βιώσιμη Ανάπτυξη του Οργανισμού Ηνωμένων Εθνών (SDGs)». Έτσι στο τεύχος της ΣΜΠΕ του ΕΣΔΑΧΑ 2022 έχει προστεθεί ενότητα για τη συμβατότητα του ΕΣΧΑΔΑ με τους στόχους της Βιώσιμης Ανάπτυξης.
Ας δούμε λοιπόν, με βάση τα στοιχεία της ΣΜΠΕ, αν η πρόταση του ΤΑΙΠΕΔ ανταποκρίνεται στους στόχους της βιώσιμης ανάπτυξης. Αν προστατεύει το περιβάλλον και το δημόσιο συμφέρον. Με πλάγια γραφή και υπογράμμιση η «αντίρρηση – σχολιασμός» στην πρόταση της ΣΜΠΕ:
Στόχος 11: Βιώσιμες Πόλεις και Κοινότητες. Η ανάπτυξη του ακινήτου διέπεται από τη συνιστώσα της διατήρησης τμήματος των δημόσιων λειτουργιών του ακινήτου, μέσω της χωροθέτησης χώρων πρασίνου και ελεύθερων χώρων, και χώρων κοινωφελών λειτουργιών βάσει των αναγκών του Δήμου.
Η συνολική δημόσια έκταση θα «διατεθεί» για την ανάπτυξη αστικής-τουριστικής δραστηριότητας, χωρίς να εξετάζονται οι επιπτώσεις στην ευρύτερη περιοχή. Στο Δήμο παραχωρείται μόνον η έκταση των 4 στρεμμάτων για το σχολείο.
Η εξέταση των επιπτώσεων της κλιματικής κρίσης, των παράκτιων πλημμυρών, της ανόδου της στάθμης της θάλασσας και της διάβρωσης της παράκτιας ζώνης (υπαρκτό σημαντικό και σήμερα πρόβλημα), απουσιάζουν ακόμη και ως αναφορές ή προτάσεις για επιπλέον μελέτες.
Στόχος 8: Προάγουμε τη διαρκή, βιώσιμη και χωρίς αποκλεισμούς οικονομική ανάπτυξη καθώς και την πλήρη και παραγωγική απασχόληση και αξιοπρεπή εργασία για όλους. Ειδικότερα, η υλοποίηση του ΕΣΧΑΔΑ θα επιφέρει την ανάπτυξη: σε επενδύσεις κατοικίας, σε εμπορικές δραστηριότητες, σε δραστηριότητες εστίασης και αναψυχής, σε ξενοδοχειακές και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις, σε αθλητικές εγκαταστάσεις, σε εγκαταστάσεις εκπαίδευσης.
Τα μόνα «αναπτυξιακά» θέματα που εξετάζονται είναι οι κτηριακές κατασκευές και η τουριστική εκμετάλλευση, μετά την πώληση, άρα υπό ιδιωτική διαχείριση!
Στόχος 12: Διασφαλίζουμε τη βιώσιμη κατανάλωση και τις βιώσιμες μεθόδους παραγωγής. Το προτεινόμενο ΕΣΧΑΔΑ ικανοποιεί τον στόχο, υιοθετώντας πολιτικές που μειώνουν την παραγωγή αποβλήτων μέσω της πρόληψης, της μείωσης, της ανακύκλωσης και της επαναχρησιμοποίησης, ενώ παράλληλα προωθεί ένα βιώσιμο μοντέλο ήπιου τουρισμού υψηλής στάθμης.
Δεν τεκμηριώνεται γιατί τόσο η αύξηση των υγρών αποβλήτων όσο και η αύξηση των στερεών αποβλήτων δεν θα επιφέρει αρνητικές επιπτώσεις στην υφιστάμενη κατάσταση το Δήμο Θερμαϊκού.
Η ποσότητα του διαθέσιμου πόσιμου νερού σήμερα στο Δήμο Θερμαϊκού δεν μπορεί να καλύψει και τις ανάγκες της αστικής και τουριστικής επέκτασης της περιοχής του ΕΣΧΑΔΑ.
Στόχος 14: Προστατεύουμε και χρησιμοποιούμε με βιώσιμο τρόπο τους ωκεανούς, τις θάλασσες και τους θαλάσσιους πόρους για τη βιώσιμη ανάπτυξη. Το προτεινόμενο ΕΣΧΑΔΑ ικανοποιεί τον στόχο, καθώς προάγει πολιτικές διαχείρισης περιβάλλοντος, οι οποίες προστατεύουν το θαλάσσιο οικοσύστημα και προωθεί ένα μοντέλο βιώσιμου τουρισμού και αλληλεπίδρασης με τη φύση, διατηρώντας σημαντικό ποσοστό παράκτιας περιοχής με τον καθορισμό ορίου προστασίας των ακτών, σε απόσταση τριάντα (30,00μ.) μέτρα από τη γραμμή αιγιαλού.
Εντός της ζώνης των 30 μ από τα οποία τα 10 μ είναι η ζώνη παραλίας, θα υπάρχει οδός 5 μ και θα επιτρέπονται και άλλες κατασκευές, όπως π χ κολυμβητικές δεξαμενές.
Η περιοχή μελέτης περιλαμβάνεται στην εκτεταμένη ζώνη Δυνητικά Υψηλού Κινδύνου Πλημμύρας και αφορά τόσο τις χερσαίες πλημμύρες όσο και τις παράκτιες πλημμύρες. Θέμα που δεν εξετάζεται καθόλου.
Η διάβρωση της παραλιακής περιοχής και οι μεταβολές της ακτογραμμής δεν «απασχολούν» τον προτεινόμενο σχεδιασμό.
Στο Πρωτόκολλο για την ολοκληρωμένη Διαχείριση Παράκτιων Ζωνών της Μεσογείου (μέρος της σύμβασης της Βαρκελώνης) προβλέπεται ότι «στις περιοχές οι οποίες επηρεάζονται άμεσα και αρνητικά από την αλλαγή του κλίματος και τους φυσικούς κινδύνους, αυτή η ζώνη δεν μπορεί να έχει πλάτος μικρότερο των 100 μέτρων».
Στόχος 15: Προστατεύουμε, αποκαθιστούμε και προωθούμε τη βιώσιμη χρήση των χερσαίων οικοσυστημάτων, διαχειριζόμαστε με βιώσιμο τρόπο τα δάση, καταπολεμούμε την ερημοποίηση, αναστρέφουμε την υποβάθμιση του εδάφους και σταματούμε την απώλεια της βιοποικιλότητας. Το προτεινόμενο ΕΣΧΑΔΑ ικανοποιεί τον στόχο, καθώς προτείνει τρόπους ανάπτυξης του ακινήτου, οι οποίοι συμβάλλουν στη βιώσιμη χρήση και διατήρηση της βιοποικιλότητας και των οικοσυστημάτων, με τη δημιουργία της Ζώνης Προστασίας στο νότιο τμήμα του ακινήτου, όπου περιλαμβάνονται οι εκτάσεις δασικού χαρακτήρα που εντάσσονται στην περιοχή επέμβασης και απαγορεύοντας κάθε είδους δόμηση στην έκταση αυτή.
Η αναφερόμενη ως ζώνη προστασίας είναι ήδη χαρακτηρισμένη δασική έκταση. Αλλά και στο τμήμα νότια της οδού, προβλέπεται τμήμα αστικής/τουριστικής δόμησης, γύρω από τη δασική ζώνη.
Η υφιστάμενη βλάστηση στο Camping είναι: (α) 590 δένδρα + 524 θάμνοι, από το δρόμο ως τη θάλασσα, και (β) 582 δένδρα + 118 θάμνοι στο νότιο τμήμα, μεγάλο μέρος των οποίων θα καταστραφούν.
Στόχος 17:- Συνεργασία για την επίτευξη των Στόχων. Η επίτευξη των στόχων της βιώσιμης ανάπτυξης προϋποθέτει συνεργασίες μεταξύ των κυβερνήσεων, του ιδιωτικού τομέα καθώς και της κοινωνίας των πολιτών. Το προτεινόμενο ΕΣΧΑΔΑ ικανοποιεί το στόχο, τόσο σε τοπικό επίπεδο μέσω της δημιουργίας σημαντικού αριθμού θέσεων εργασίας για την τοπική κοινωνία κυρίως, αλλά και σε υπερτοπικό καθώς φιλοδοξεί να δημιουργήσει εισόδημα και να αυξήσει το ακαθάριστο εσωτερικό προϊόν σε επίπεδο Περιφερειακής Ενότητας.
Αν και οι αντιρρήσεις, διαφωνίες, και αμφισβητήσεις είναι γνωστές ήδη από την περίοδο του 1ου σχεδίου (πριν το 2013, δεν υπάρχει καμία οργανωμένη διαβούλευση.
Συμπεράσματα
Στη «λογική» του ΤΑΙΠΕΔ η περιοχή του Camping της Αγίας Τριάδας, αποτελεί το «μοναδικό αστικό κενό/αδόμητο χώρο στην παράκτια ζώνη», και άρα πρέπει να «καλυφθεί».
Στόχος της πρότασης είναι η επενδυτική αποτελεσματικότητα της πρότασης/διαγωνισμού, χωρίς όμως να τεκμηριώνεται γιατί η συγκεκριμένη πρόταση είναι «η βέλτιστη σχέση μεταξύ δημοσιοοικονομικού οφέλους, επενδυτικής αποτελεσματικότητας και χωροταξικής, πολεοδομικής και περιβαλλοντικής προοπτικής του χώρου και της ευρύτερης περιοχής».
Στην ΣΜΠΕ που συνοδεύει την πρόταση «αξιοποίησης» (= πώληση + μεταβίβαση κυριότητας) του Camping, είναι απούσα ή και ελλιπής η τεκμηρίωση:
- Για την διασφάλιση της προσβασιμότητας όλων των πολιτών χωρίς διακρίσεις σε χώρους πρασίνου και δημόσιους χώρους.
- Για την ανάσχεση της απώλειας της βιοποικιλότητας.
- Για την αντιμετώπιση και την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή.
——————
Γιάννης Ν. Κρεστενίτης
Ομότιμος Καθηγητής ΑΠΘ